Déficit habitacional: un fenómeno planetario

La  Agenda 2030, impulsada por ONU-Habitat, considera que la vivienda y los asentamientos humanos tienen un papel crucial para el cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) y sus metas, así como para garantizar el cumplimiento de otros derechos humanos. En este contexto, un hogar adecuado es concebido, más allá del espacio físico, como parte de una visión integral de las ciudades justas e inclusivas y un elemento central para el desarrollo inclusivo y sostenible.

“La vivienda en el centro” es el enfoque planteado por ONU-Habitat en 2015, que define poner en el primer plano de las políticas de desarrollo urbano sostenible a las personas y a los derechos humanos, a fin de no generar rezagos socioespaciales. Incluye objetivos a nivel nacional que promuevan la integración de la vivienda en las políticas urbanas y su inserción en las acciones estratégicas.

Crea lo tuyo. El edificio residencial “Spaces” en Eindhoven, Países Bajos, fue distinguido con el premio World Habitat Awards 2020. Tiene 402 viviendas sociales y se desarrolló a partir de la cocreación con más de mil posibles arrendatarios como clientes, bajo el lema: “crea lo tuyo”.

En Chile nos encontramos frente a una crisis de asequibilidad y no somos los únicos. La falta de vivienda y su precariedad siguen siendo problemas persistentes de la política mundial. Las tasas de personas que experimentan precariedad habitacional son aún más altas, oscilando entre el 2% y el 25% de la población (OCDE, 2015).

Un factor que impulsa el aumento del gasto familiar es el costo de la vivienda que, durante las últimas dos décadas, se ha incrementado, especialmente para los arrendatarios. Los precios han aumentado más rápidamente que los ingresos en 31 países de la OCDE, entre 2005 y 2019. Colombia, Canadá e Israel registraron los mayores aumentos (más del 80%).

Los costos habitacionales son, en promedio, el gasto doméstico más grande y que va creciendo muy rápido. En diecisiete países de la OCDE, más de un tercio de los hogares de bajos ingresos en inmuebles privados de alquiler gastaron alrededor de un 40% de su renta disponible en 2018 (ver figura 1). Tener un techo se ha transformado en una preocupación tanto de los gobiernos como de los ciudadanos de toda la OCDE: 25 países han identificado la vivienda asequible como un objetivo de política pública clave para el desarrollo.

La encuesta de la OCDE “Risks that matter”, de 2018, releva como riesgo social y económico la falta de una casa adecuada, posicionándose entre las cinco principales preocupaciones de todas las personas encuestadas.

Los principales factores que profundizan el problema de la asequibilidad a la vivienda son:

• El crecimiento inesperado de los “solicitantes de una casa”.
• Junto con el incremento permanente de la demanda debido a la diversidad en la composición del grupo familiar.
• Cambios demográficos que han elevado el número de familias adultas más pequeñas.
• Y fenómenos migratorios.

Además, se ha producido un aumento del costo del terreno, ya que las personas buscan vivir próximas a las oportunidades de la ciudad, generando que proyectos de mayor rentabilidad paguen más por un suelo bien localizado, sumado a que los terrenos urbanizados para el desarrollo residencial son cada vez más escasos. La participación de actores financieros en el sector inmobiliario y el negocio de la renta para pequeños inversionistas también ha contribuido a este incremento.

Adicionalmente, son notorias las dificultades en el desarrollo y la gestión de proyectos, debido al aumento de los plazos y procesos regulatorios. También por el incremento de la cantidad de los materiales de construcción y de la mano de obra.

A su vez, los recursos públicos son limitados, por lo que existen restricciones para avanzar más decididamente y en países en desarrollo existen múltiples urgencias. Los instrumentos no están respondiendo adecuadamente a la diversidad de la demanda y no existen herramientas que permitan resolver decididamente algunos problemas asociados a la falta de infraestructura básica. Por otro lado, la OCDE estima que las reformas en el uso del suelo podrían facilitar la recuperación de la construcción de viviendas después del covid-19, alinear mejor la oferta de espacios con la demanda cambiante y hacer que los mercados inmobiliarios sean más asequibles y eficientes, según los regímenes de planificación vigentes.

LOS NUDOS CRÍTICOS

Para abordar el desafío de asequibilidad a la vivienda, debemos reflexionnar desde múltiples perspectivas para cambiar el rumbo. En este sentido se propone, entre varias medidas, revisar los sistemas de apoyo a la vivienda y el rol de los gobiernos. Para ello se deben buscar los mecanismos que sean más eficaces para la asequibilidad a un techo.

No existe una sola fórmula que permita resolver toda la diversidad de necesidades y requerimientos. Sin embargo, vale la pena diseñar, corregir o combinar herramientas que permitan ajustarse adecuadamente a la demanda, incorporando los requerimientos de todos los colectivos. Este punto incumbe principalmente a los gobiernos, quienes tienen el deber de apoyar a los más vulnerables, pero también de generar las condiciones para que otros actores como las comunidades, el sector empresarial y las organizaciones sin fines de lucro puedan ser parte del problema y de la solución, para que coayuden en este desafío.

Existen diversos referentes sobre estas prácticas, como el enfoque de “Vivienda Primero”, en Chile, o “Beacon Apartments” en South Burlington, Estados Unidos. Los servicios brindados por los Centros de Salud Comunitarios de Burlington están disponibles para los residentes en el lugar, con vales de vivienda proporcionados por la Autoridad de Vivienda de Burlington.

Por otra parte, es muy relevante incorporar a más actores en la provisión habitacional, para aumentar el nivel general de oferta, ayudar a reducir los plazos de entrega y ofrecer mayores opciones. En esta línea, la incorporación de sistemas prefabricados diversos, de tecnología en la producción e incluso la participación social podrían ofrecer nuevas formas de producción del hábitat.

En este caso, la experiencia de la Federación Uruguaya de Cooperación de Viviendas por Ayuda Mutua (FUCVAM), que promueve la autogestión, ha funcionado por varias décadas en ese país, desarrollando un modelo viable de ayuda mutua y participación de varios actores. El modelo ha sido replicado en América Latina y premiado por World Habitat Awards, 2012.

Otro desafío es la evaluación en la práctica de un sistema de tenencia más flexible, pero razonablemente seguro y con beneficios alineados a la asequibilidad. En este caso, conviene destacar a Community Land Trust o “fidecomisos de tierra”, en Burlington Community Land Trust (BCLT) y Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), apoyados financieramente por la ciudad de Burlington, Estados Unidos. En asociación con comunidades vecinas, desarrollaron un modelo que se centró en la mejora del vecindario y la expansión de la propiedad de la vivienda a cargo de BCLT. Además, generaron una oferta de inmuebles en arriendo, liderada por LCHDC. El objeto de estas organizaciones fue producir y mantener espacios asequibles en alquiler o en propiedad, para personas y familias de bajos ingresos.

INNOVACIÓN Y SUSTENTABILIDAD

Proporcionar un hogar digno, y responder a las necesidades cambiantes de este dentro de la sociedad, requiere innovación en todos los aspectos del sistema, incluidos el diseño, la construcción y las finanzas.

El caso del edificio residencial “Spaces”, en Eindhoven, en los Países Bajos, distinguido con el premio World Habitat Awards 2020, consta de 402 viviendas sociales de propiedad de la asociación de viviendas Woonbedrijf. El proyecto fue diseñado por el estudio de arquitectura INBO, y se desarrolló a partir de la cocreación con más de 1.000 posibles arrendatarios como clientes bajo el lema: “crea lo tuyo”. Como resultado del proceso se logró una amplia variedad de tipos de casas, así como una combinación de funciones sociales y comerciales. Se incorporaron servicios e instalaciones compartidas como salas de estar, un centro comunitario y jardines en el techo.

Otro aspecto relevante que debe considerar el gobierno y todas las partes interesadas es la necesidad de mejorar el parque de viviendas existente para reducir las emisiones de carbono de los hogares.

Un ejemplo notable son las casas asequibles construidas a partir de desechos plásticos. ONU-Habitat, en asociación con la startup noruega Othalo buscan combatir los problemas de las personas sin hogar y de la contaminación con plástico. Othalo es conocida por su tecnología patentada que produce sistemas de construcción en masa a partir de desechos plásticos reciclados. El impacto que tiene, por ejemplo, construir una vivienda de 60 metros cuadrados con esta tecnología implica reciclar ocho toneladas de plástico.